• 中国房地产最大的韭菜—在小城市买了高层住宅的人

  • 发布日期:2021-09-09 07:47   来源:未知   阅读:

  2021年澳门挂牌彩图马会现场直播开奖结果!如果你现在有中国小城市的高层住宅或者大城市非核心地段的高层住宅,建议近几年能处理掉的尽快处理掉,打算要买的请谨慎一点。现在很多买高层住宅首先会纠结,是不是商住公寓、是不是住宅产权,但我觉得这些都不是最值得关心的,因为不管产权是70年还是40年的他们都面临同一个问题。

  高层住宅根本用不到产权到期的那一天,这可不是投房君信口开河,今年以来一连串的国家政策都说明了这几乎是一个必然的结果!

  一、2021.6月住建部《加强县城绿色低碳建设的通知》明确指出县城新建住宅以6层为主75%的住宅不能高于6层而且最高不能超过18层。

  二、201.7月发改委《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量通知》指出严格限制城市里面的新建超高建筑250米以上的要专门去住建部备案500米以上的不得再建。

  国家已经充分意识到高楼就算给未来埋下隐患,在国家高速发展的道路上,曾经对富裕的生活有过很多美好的幻想,城市中成片都是高楼大厦就是其中之一,好像高楼林立、灯红酒绿就是富有、就是面子的象征,所以在相当一段长的时间里,大家评论城市发展的好坏,就会说这个地方高楼多不多,市中心繁不繁华,这其实是需要典型的暴发户心态。

  然而出乎意料中国高层住宅最多的城市还不是北上广,第一名:重庆、第二名:武汉、第三名:成都、第四名:西安,然后就是长沙深圳,其中除了重庆是地理位置的原因,很多不需要盖高楼的地方也要建呢?

  曾经投放君表示很不理解,而且很多地方盖房子喜欢盖33层,法律规定再盖更高有很多额外要求,如:100米以上要额外建避难层,要做正压通风,不能用自然通风,要配三台以上的消防电梯,而且需要很大的人防面积。

  一般的住宅楼建筑成本在2000多一平方米,但超高层住宅会有10000多一平方米,根本不划算,如果可以开发商,恨不得盖到天上去。但就算是33层对普通人来说还是太高了。

  首先买的时候就不划算,矮房子特别是低于7层以下的房子得房率高达85%甚至90%,而20层以上的楼由于需要电梯、剪力墙,这些需要占用空间很大的公摊面积,得房率往往只有70%,这一算下来差了15%--20%的得房率,相当于房价涨了2层左右。

  现在大部分城市的消防设备根本到不了30层以上,就算有周围楼房的也不一定能承受这些设备,所以万一高层火灾地址,救援相当困难,指望别人救你,还不如自救。

  如果你觉得得房率低,你有钱,火灾地震你不一定遇得到,但高层住宅的问题远远不止这些,他有一个几乎没办法善终的命运。

  县城或小城市成片的的小区,然后小区旁有一大片空地或者矮房子,这种情况在国内非常常见,买的时候感觉特有面子,收房的时候公摊面积30%咬咬牙也认了,但是以后呢?这里说的不是三五年后的房价如何,而是20年以后你想把房子买出去能找到人接盘吗?而你自己的房子还能住下去吗?

  在房价猛涨的同时让人们忽略了一个重要的事情!房子也是有寿命的,而且第一批高层建筑已经迎来“老龄化”首先面临的是电梯频繁出故障,接着是水电官网经常需要维修,漏水、渗水、墙面剥落常有而且会越来越严重。

  走在老城区细心的可以发现80 90年代的老楼如果管理差一点的,现在已经没法住了,这些楼目前还不算高,但高楼面对这些问题老化问题,几乎无解,谁会来兜底呢?

  让开发商来修吗?不可能的,开发商只保证结构问题且只保障50年,说白就是这个楼50年内没有塌他就管不着。

  那让物业来?现在很多老旧的小区修个门、倒个垃圾、打扫卫生都已经爱答不理的,在想想未来这些高层住宅需要更换电梯或者加固这种花大钱的地方物业公司还可靠吗?那点维修基金根本不够用。

  那靠业主联合自行解决呢?首先现在老旧小区40%基本上是租客,大量业主已经换新房子搬走了,未来高层也可能一样,这些业主不在这里居住,这些不方便也不会麻烦到他们,所以他们没有很强烈的意愿去修理,租客就更不可能了房子都不是他的,他怎么可能出钱呢,而且很多人也拿不出这么大一笔钱进行装修,这总不能强迫别人吧。

  像矮一点的老旧小区就好办,直接拆了就行因为开发商可以赚钱,你把5层楼拆了,我盖一个30层的楼,赔你几套房子根本不算啥,之前很多旧城改造就是这样操作的,把容积率一成的城中村拆了盖成容积率三成左右的小区,开发商赚了,政府也赚了、拆迁户也赚了,同一块土地的房子变多了,而现在这些十几二十层的楼将来谁愿意拆呢?拆了之后难道在盖50层吗。那为什么我不去拆旁边矮的房子呢?

  高层建筑已经没有利润空间了,高层住宅拆迁比起矮楼根本没有优势,拆高层楼甚至会误伤旁边的矮楼,开发商拿地喜欢一块一块拿,但高楼建筑拿地需要和旁边矮楼捆绑来谈,相当麻烦,所以当你买房的时候,旁边有特别高的高楼时也要特别小心,早一些国家,早年的这些高楼建筑现在已经沦为贫民窟,政府会兜底吗?

  私人住宅的房屋产权是个人的他不属于国家,如果花纳税人的钱来为你修房子,这件事也说不通,所以最后,高层住宅未来就会慢慢折旧,过了二三十年的舒适期之后,只有不断降价,转手给那些愿意结束这些不方便的人。

  大部分的高层住宅未来都会很惨,除了少数核心地段,其他地段可能未来完全没有价值。高层住宅未来会分成两种情况二、三十层的楼像电梯保养、渗水维修,在老化之后维修成本特别高而且住居体验特别差。

  许多发达国家都曾经历过高层建筑慢慢被淘汰,比如在美国除了像曼哈顿这种核心地段,稍微偏远一点的高楼,拆迁都没人愿意去拆,欧洲也是如此,二战之后建立起许多高楼群,现在全部变成贫民窟,这些发达国家开始把楼越盖越矮,大家也开始往远处搬迁。

  以前我们不懂,但现在中国开始出台政策限制县城6层以上和城市33层以上的高楼建筑,说明我国已经反应过来了,高层住宅在未来几乎是个无解的问题,像香港现在许多恶劣的居住环境,就是20年以后国内高层住宅的必然结果,修也没法修、拆也不好拆。

  新加坡在这方面做得稍微好一点,因为他有一个旧楼维护升级的计划叫HIP,新加坡的土地住宅政策很特殊,住宅的组屋只有99年的使用期限,到期需要连地带房还给国家,国家在此期间拿钱出来维修房子,维护属于国家的东西,法律上十分合理。

  但是在我国土地归国家所有,但房屋权归个人所有,国家没有义务帮你修房子,过去由于房价在飞涨,而且房子很新,所以大家都没有意识到这个问题,房屋其实也是消耗品,跟车一样会折旧,虽然相对时间会长一点,当十几年的房子就像是十几年的车一样,不能再住了。

  而且现在中国有碳中和的大政,巴不得高层少住人,根本不会帮你修,而且楼高了每次用水用电采暖电梯都在消耗不必要的能源带来环保压力,特别是不缺土地的城市,在大片的空地上,突然建起一堆高层建筑,最后谁来接盘,就需要承担这种虚荣带来的后果。

  总归之:现在我们就要建立一种意思就是房子会老化的,就是买矮楼也要注意房子好不好拆也是购买的重要因素。优秀地段,核心地段的房子未来几十年拆迁都不是大问题,但是以后我们很难看到大面积的拆迁了,因为现在国家已经大面积减少拆迁和棚改转而去改造老旧小区。

  说白就是现在不拆以后也不会再拆了,现在国家规定6年改造17万个老旧小区,就是打算把这些小区缝缝补补接着用,所以我们以后看到拿高额拆迁款的情况会越来越少,可能只有深圳这种缺土地的城市才会有暴富的拆迁户。

  主要的原因是:一、国家判断已有的住宅基本可以满足现在的需求。二、人口并没有增长。三、在建的住宅每年都在更新,房子没必要再往高处建了,而且现在有大量的高层烂尾楼也是非常尴尬的。

  县城或者不太缺土地供应的城市,那些33楼以上的空置住宅,未来能有什么价值,这很难让人给出一个答案,所以要买大家一定要谨慎。

  其实当你各种房间都住过后,你会发现高楼大厦、前后院别墅都是外人看着舒服,但是实际麻烦事特别多,舒服的永远在大平层,如果里公司不用,回家又有人等吃饭,那真比给外人炫耀舒服多了。